五月五日，江宁县衙门所在棋盘街两侧道旁，榴花开成火烧般地耀眼，浓枝密叶与沉甸甸的石榴果下，一百多辆车马、舆轿一字排开，将整条街占个全满。
　　车轿的主人们都拿着县衙的请柬受邀而来，每柬限四人，前来参加或旁观本县今年的第一场土地拍卖，场地就在县衙的房产廨竞买堂内。
　　江宁县县衙位于棋盘街居中，与江宁县法堂仅隔着一道西院墙，东面则是江宁县巡检衙门。进入县衙，绕过照壁，进仪门，迎面就是个戒石坊。戒石坊就是个石制牌坊，上下前后都刻着好些警世的名言，作为官员们自律的戒告。
　　戒石坊之后，大院的正北便是县衙大堂。按“左文右武”，戒石坊东面列吏、户、礼三房，西列兵、刑、工三房。大院西南角，吏房的南面便是房产廨所在。房产廨有两个大厅，于县衙院墙外开便门出入。东厅较小，环厅设有公事间，有关本县房产之类的事物就在此处办理。西厅是竞买堂，大厅北面顶头设一竞买台，厅内有十六排固定于地面的座椅，每排又有十六张椅子，合计二百五十六座。
　　自武宗时代的检地开始，土地出让和恒产税就成为了地方官府主要的财政来源之一。武宗是个纵横捭阖之人，行大事、定大计、决大策没话说，却不大干得来细活，也不耐烦纠缠于细节，所以许多事做到最后都要么烂尾，要么纰疏错漏一大堆。比如分封诸侯，他就忘了和诸侯约法不许他们相互打仗，结果弄得天下数十年后就开始烽烟四起、狼奔豕突。
　　在土地出让制度上也照样有疏忽，地方官府跑来朝廷诉苦道：“皇上，县里真没钱了。不信您瞧，微臣身上破了两处大洞，可只有一块黑布可使，只好补了乌纱，屁股后还凉快着。”武宗对曰：“哭穷个啥？朕要助诸侯立国，要乔迁人口，要勘探新陆，连宫殿都已停建，哪有钱匀给尔等。光腚算个球！不怕告诉你们，老子前面都还光着呢！”又挥手道：“要钱，自己卖地去。”
　　于是，地方衙门就开始靠卖地来获得收入、支敷开销，国家的财政经过了最初十几年的艰难时期后走上了良性的循环，土地也就这样不断地出让出去，由国家所有转变为私人恒久拥有。渐渐地，地方上的好地块都给卖了光了，可聪明的官员又发现了恒产的奥妙：只要是衙门附近的土地就一定是值钱的。
　　接着，举国开始了一轮“飞象过河”的大运动，即省、府、县的所在衙门都竞相往偏僻处搬，将腾挪出来的昂贵土地卖个高价。在象棋里，象或相都是不可以过河的，之所以这样去称呼这场潮流，无非就是讽刺其荒谬性而已。官员们的机巧和贪婪总是能超越世人的想象，不过十几年，某些地方的衙门就因此搬了三、四次，最极端的地方甚至把县衙搬进了深山老林里，因为林子外的地都被他们给卖光了。
　　到了文宗时期，土地制度的弊端重生，皇帝不得不费了九牛二虎之力再次于全国检地，罢免了数千名官员，抄了数百名官员的家，又制定了法规森严的《土地律》，这才完善了土地之法。
　　应天府四县的土地属于皇家所有，卖地得来的款项九成归于内务院，应天府和县里只能分得一成。一成初看很少，可京都的房价与地价乃是全国之最，年年土地的出让金总额都遥遥领先于其它地方，所以这一成的数额也绝对可以使府、县满意了。按惯例，皇家出让位于哪个县的土地，就在江哪个县的房产廨竞买堂开拍竞卖，卖江宁县的地就当在江宁县的竞买堂。
　　上午九时过后，前来竞买或观买之人已陆续来到这里，前八排的座位已被一圈红绳给拦了起来，只有参与竞买的人才能入内。
　　美洲航路的中断使得那边的原材料与资源运不过来，无可避免地造成了某些产业的急速衰败；股市和债市大跌使得民众财富缩水，对恒产尤其是豪宅的需求一落千丈；因缺乏信心，许多原本滞留在京都的资财都纷纷回流到外地、海外或者诸侯国，市面上一下子缺起钱来，利息腾升，民间贵利泛滥，各个行业都在主动或被动地收缩，也连带地影响了恒产市场。从前年下半年开始，京都恒产出现了罕有的下滑，到目前为止，房价和地价已跌了一成有余。
　　今天，竞买堂内要拍卖的就是位于百家湖的那一万三千亩土地。这块地所规定的容建率为零点五，就是说每二方尺的土地上只能建一方尺的房屋；覆盖率为零点三，乃是规定至少要有百分之七十的土地表面不能为房屋所覆盖。
　　若在往年，这片土地的每亩成交价恐怕能卖到三百四、五十贯，甚至可能去到三百七、八十贯。但因为恒产行业普遍对未来的房价不看好，连内务院都把拍卖的时间从春季拖到了夏季，见市场仍然没有任何起色才不得不于此时拿出来开卖，所以拍卖起价只有二百八十贯整，交了保证金参与竞买的恒产商也只有二十家。
　　这一万三千亩地分为甲、乙、丙三块出让。甲块地大小为四千亩，前临秦淮新河，右靠将军山，离着百家湖还有点距离，但其间也有个小小湖泊，名为高湖。其卖点是临河与山景，半山可建公馆、行馆，临河能建书寓、公寓，能卖个好价钱；剩下的两块地都是每片四千五百亩，大致以百家湖横向中线为界，北面的标为乙块地，南面的为丙块。
　　竞买家数如此之少有两个原因，一是因为市道不景气，大多人不敢看好，觉得乱世收缩方为正理；其次就是每块地最少四千亩，所需银钱总额巨大，只有少数的大型恒产商才拿得出这笔大款项来。
　　上午九点四十，一辆超长又超宽的豪华马车在房产廨竞买堂外停下，阿图首先跳下车来。他穿了件近乎直筒的玄色大袖深衣，金、银、红三色线绣出百花图，头戴东珠金冠，腰围玉带，下缀镶玉绣花荷包，浑身华贵之气，脚刚落地就“唰”地推开手中的象牙骨折扇摇摇，脸上浮现出自信满满的微笑。
　　想当年，异乡异客，耍把花招吃颗糖；忆旧日，乘风破浪，迢迢海途拾宝藏；看今朝，左腾右挪，笔笔写出大文章；唯大丈夫能本色，策马扬鞭风物长。朝前望，千财万宝，俱入吾库房。
　　不好！闻访围上来了。阿图最惮此等人，急待脱身时，却已被一女闻访抢先拦住了去路。
　　“如意子，别来无恙？”朱涵笑吟吟道，一身黑色的闻访职装竟然在她身上穿出了几许逸秀风情出来。
　　去年十一月在江浦县买地的时候曾对着她大放了一顿厥词，肯定已给女闻访留下了个白痴的印象，想想就汗颜。阿图略带腼腆道：“尚好，你好不好？”又朝着一旁把手挥挥，王升几个护卫便把其余的闻访拦在了外围，不给放入。
　　“不好！”朱涵皱眉道：“上次采访爵爷，所写的访文回去就被编修给扔进了纸篓，还把在下给臭骂了一顿。”改为巧笑道：“看来，爵爷说得是对的，小女子的确太简单，太幼稚。”
　　知道了本爵的厉害就成！阿图呵呵一笑：“竞买时辰已到，本爵先入去办事。若姑娘欲采访本爵，买完地咱们再聊。”
　　朱涵目光一闪，喜道：“那在下就恭候爵爷了，希望到时能独家采访爵爷半个钟头。”
　　“随你，一个钟头都成。”阿图笑眯眯地回答，随后绕过她朝着竞买堂大门走去。
　　同行的禚发续、任大权和孙富安已从另一辆马车中落来，早就等候在一旁，见他从女闻访那里脱身，便跟上一起朝着大厅走去。
　　禚发续是东美洲公司京都分行的副行理，在一品阁温泉的时候就说了不少建言，这次购买两公行的过程中也给出了好些真知灼见，加上他又是杨文元外宅禚玉堂的堂哥，因此阿图觉得此人可用，准备好好地提拔一番。
　　任大权是屈闲推荐进入宝业的，今年三十六岁，三辅博学院出身，原任职于上海的一家专门与印度、奥斯曼做贸易的商行，会说一些印度和阿拉伯语种，也擅财技，是阿图所看好的人才之一。
　　孙富安今年五十二岁，本是京都一家名为顺业的中型恒产商的副号理，在这个行业中已浸淫了三十来年，算得上是个百事通。王益之向阿图和直王推荐了他，两人与他详细地谈了一次后，便以一千贯的年俸请他当了新组建的保恒建造的行理。
　　保恒这个名字是苏湄取的，她说民众买房都是百年大计，供宅要向银行、银号等借贷十几甚至数十年。倘使房屋建得不好，如何对得起买房之人，所以要“保以恒久”。阿图和直王都觉得这名字的寓意很好，欣然采纳。
　　在大宋经营恒产是需要资历的，能参加内务院土地竞拍的恒产商更需要二级以上的资历。新组建商号是来不及了，从去年底开始，大家就在致力于找一间不需花很大代价就能买下来的具有二级资历的商号。最后通过王益之的关系，终于找到了栖霞建造，即是李真所供职的那间。它有三十万贯的净资本，手上也有几块小地在进行着开发，作价是整整四十万贯，给了十万贯的溢价。买下它后，几名股东兼高层离职，中低层职员则保留，名称也改为了保恒建造。
　　土地竞买的按金是每亩二百八十贯，一万三千亩合计三百六十四万贯，二成的保证金合计七十二万八千贯。假如保恒建造最终拍得了这三块地，无论总价多少，也就只用付这七十几万贯，余下地价由内务院用贷款来冲销，抵押物就是这块地本身加上保恒建设的所有资财。
　　保恒建造的总股本是一百五十万股，每股入股价一贯。其中，阿图认购了六十五万股，直王四十万股，杨文元十五万股，王益之十万股，余下的二十万股一帮哥们众而分之。在阿图的这六十五万股中，有十五万股是皇帝的，钱的来源就是第二笔的“利差”。
　　皇帝寒窗苦读了二十余年，关于商学的知识学了不少，可一辈子都没学以致用过，这下算是开荤了。前几天，他果然去找了杨园园，出于一惯的君子风范，风花雪月地散步、吟诗、聊天了一番就回去了，啥都没干。间中扭扭捏捏地旁敲侧击了两句，得知她并无瓜葛在身，欣喜之下问其人生打算，对曰：“奴家性子恬淡，不喜与人交往。最期望能于湖河之畔有一小宅，看日去月来，赏星月清辉，观朝花夕落，品风清云淡，再有几株翠竹丹枫为伴，便已心胸朗然。若是能有一知己能常来看觑一二，则喜出望外矣。”
　　恒产这个行业并非阿图所喜，主要原因是觉得没有船厂、相机厂那样的产业纯粹，得花费大把的精力和官府、差吏、帮会以及租户们打交道，里面的人物和道道都来源复杂，千丝万缕，想起来都头痛。可一帮兄弟都想赚钱，也看准了自己这个领头羊，总得带他们耍一把，否则就失之于义气了。
　　进入到大堂，但见里面已经近乎坐满。出示了竞买牌后，便有衙役带着他们四人走去了前面被围起来的那八排座位内。座位是先到先得，他们来得晚了，只能坐到了第七排稍微靠边一点的位置。